Paradoks Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan gambaran nyata benturan antara logika fiskal dan asas hukum perdata. Pemerintah melalui Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menetapkan bahwa pengenaan BPHTB dapat dilakukan sejak ditandatanganinya PPJB.
Namun, dalam praktik hukum agraria, PPJB belum menimbulkan peralihan hak. Di sinilah paradoks itu muncul: negara memungut pajak atas sesuatu yang secara hukum belum dimiliki oleh warga negara.
PPJB pada hakikatnya merupakan perjanjian pendahuluan yang bersifat obligatoir, yakni hanya menimbulkan hak dan kewajiban untuk melaksanakan jual beli di kemudian hari. Hak kepemilikan baru lahir setelah terpenuhinya asas terang dan tunai, yaitu dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pembayaran telah lunas, dan dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB).
Dengan demikian, secara yuridis BPHTB seharusnya baru terutang ketika AJB ditandatangani, bukan pada tahap PPJB.
Logika Fiskal versus Kepastian Hukum
PP Nomor 35 Tahun 2023 mengubah tatanan tersebut. Pemerintah daerah kini memiliki dasar untuk memungut BPHTB lebih awal, bahkan sebelum hak atas tanah dan bangunan beralih secara hukum.
Alasannya sederhana, yakni untuk mengamankan potensi penerimaan pajak agar tidak hilang di tengah proses transaksi. Namun, pendekatan fiskal seperti ini dinilai berpotensi bertentangan dengan asas kepastian hukum dan keadilan perpajakan.
Dalam praktiknya, banyak pembeli tanah yang diwajibkan membayar BPHTB pada tahap PPJB. Apabila kemudian transaksi batal karena wanprestasi, sengketa, atau sebab lainnya, pembeli telah mengeluarkan biaya pajak tanpa pernah memperoleh hak atas objek yang diperjualbelikan.
Dalam perspektif keadilan fiskal, kondisi tersebut dapat dipandang sebagai bentuk non-equivalent taxation, yakni pajak yang tidak seimbang dengan manfaat atau hak yang diterima wajib pajak.
Pakar hukum kenotariatan Habib Adjie menilai kebijakan tersebut sebagai bentuk pemaksaan logika fiskal terhadap prinsip-prinsip hukum perdata. Menurutnya, PPJB tidak dapat dijadikan dasar pengenaan BPHTB karena belum terjadi peralihan hak.
“Negara tidak boleh menarik pajak atas sesuatu yang belum sah secara hukum,” ujar Habib Adjie dalam wawancara terkait hukum agraria tahun 2024.
PPAT di Tengah Dilema Regulasi
Paradoks ini semakin kompleks karena menempatkan PPAT pada posisi yang dilematis.
Berdasarkan Pasal 91 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 serta Pasal 35 ayat (3) PP Nomor 35 Tahun 2023, PPAT wajib memastikan BPHTB telah dibayar sebelum menandatangani akta. Jika ketentuan tersebut dilanggar, sanksinya dapat berupa peringatan administratif, penundaan izin, hingga pencabutan jabatan sebagaimana diatur dalam Permen ATR/BPN Nomor 2 Tahun 2018 Pasal 62 ayat (2) huruf c.
Akibatnya, PPAT seolah dipaksa menjadi perpanjangan tangan fiskus dengan menolak pembuatan akta apabila pajak belum dibayarkan, padahal secara hukum peralihan hak belum terjadi.
Kondisi ini menciptakan tekanan etik dan profesional. Di satu sisi PPAT harus tunduk pada prinsip-prinsip hukum perdata dan agraria, namun di sisi lain diwajibkan mengikuti ketentuan fiskal yang dianggap tidak sejalan dengan asas dasar peralihan hak.
Ahli hukum pajak Universitas Sebelas Maret, Supriyadi, menyebut situasi tersebut sebagai bentuk “pemaksaan administratif yang merusak tatanan hukum.”
“Negara semestinya tidak membebankan kewajiban pajak atas hak yang belum lahir secara sah. Ini menunjukkan adanya disharmoni antara regulasi perpajakan dan hukum perdata,” ujarnya dalam Seminar Nasional Hukum Pajak Daerah Tahun 2024.
Ketimpangan antara NJOP dan Harga Transaksi
Permasalahan lain muncul ketika harga transaksi riil berada di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Dalam kondisi ekonomi tertentu, tidak sedikit masyarakat yang menjual tanah dengan harga lebih rendah dari NJOP. Namun dalam praktiknya, BPHTB sering kali tetap dihitung berdasarkan NJOP, bahkan dalam beberapa kasus berdasarkan nilai taksiran pemerintah daerah yang lebih tinggi.
Akibatnya, pajak yang harus dibayar pembeli dapat lebih besar dibandingkan nilai transaksi yang sesungguhnya.
Data Kementerian Keuangan tahun 2023 menunjukkan rata-rata NJOP di sejumlah kota besar seperti Jakarta dan Surabaya meningkat sekitar 12–20 persen dalam tiga tahun terakhir, sementara harga transaksi riil relatif stagnan.
Di sisi lain, BPHTB menjadi salah satu sumber pendapatan daerah yang signifikan. Pada tahun 2023, penerimaan BPHTB nasional mencapai Rp16,2 triliun, meningkat 8,7 persen dibandingkan tahun sebelumnya.
Peningkatan tersebut tidak hanya dipengaruhi oleh bertambahnya transaksi, tetapi juga karena perluasan dasar pengenaan pajak hingga tahap PPJB.
Pakar perpajakan Prof. Darussalam menegaskan bahwa pajak seharusnya tidak dipungut atas peristiwa hukum yang belum nyata.
“Jika dasar hukum peralihan belum lahir, BPHTB semestinya belum terutang,” tulisnya dalam Hukum Pajak: Keadilan Fiskal di Indonesia (DDTC Press, 2022).
Perbedaan Praktik di Daerah
Persoalan ini juga memunculkan perbedaan tafsir di berbagai daerah.
Di sejumlah kabupaten dan kota di Jawa Barat maupun Jawa Timur, BPHTB telah dipungut sejak tahap PPJB. Namun di Yogyakarta dan beberapa wilayah di Kalimantan, BPHTB umumnya dibayarkan saat AJB ditandatangani.
Perbedaan praktik tersebut menimbulkan ketidakpastian hukum (fiscal uncertainty) serta membuka ruang sengketa antara wajib pajak dan pemerintah daerah.
Berdasarkan data Badan Pendapatan Daerah (Bapenda), terdapat sedikitnya 37 sengketa BPHTB yang diajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) sepanjang periode 2022–2024. Sebagian besar berkaitan dengan waktu penetapan dan pemungutan BPHTB.
Fakta tersebut menunjukkan bahwa persoalan ini bukan hanya perdebatan akademik, melainkan telah berdampak nyata dalam praktik pemerintahan dan pelayanan publik.
Asas Proporsionalitas dan Keadilan Substantif
Dalam hukum administrasi negara, asas proporsionalitas menghendaki adanya keseimbangan antara tujuan kebijakan dan dampaknya terhadap masyarakat.
Apabila tujuan pemerintah adalah menjamin kepastian penerimaan daerah, maka kebijakan yang ditempuh seharusnya tidak mengorbankan kepastian hukum warga negara.
Pakar hukum administrasi Philipus M. Hadjon menegaskan bahwa asas proporsionalitas merupakan jembatan antara kepastian hukum dan keadilan. Namun dalam pengenaan BPHTB pada tahap PPJB, keseimbangan tersebut dinilai belum tercapai karena negara memperoleh kepastian penerimaan, sementara masyarakat menghadapi ketidakpastian hak.
Senada dengan itu, Maria S.W. Sumardjono menekankan bahwa hukum tidak boleh berhenti pada kepastian formal semata, tetapi harus mengedepankan keadilan substantif.
Pengenaan BPHTB pada tahap PPJB dinilai berpotensi mengabaikan keadilan substantif karena pembeli diwajibkan membayar pajak sebelum memperoleh hak yang secara hukum dilindungi negara.
Perlunya Harmonisasi Regulasi
Paradoks BPHTB dalam PPJB menunjukkan adanya persoalan struktural antara hukum pajak dan hukum agraria. Ini bukan sekadar persoalan teknis pemungutan, melainkan cerminan disharmoni regulasi yang berpotensi mengurangi kepercayaan publik terhadap sistem hukum.
Pemerintah perlu meninjau kembali ketentuan dalam PP Nomor 35 Tahun 2023, khususnya terkait saat terutangnya BPHTB, dengan menempatkan logika perpajakan dalam kerangka hukum perdata dan hukum pertanahan.
PPJB pada dasarnya merupakan tahap perikatan, bukan peralihan hak. Karena itu, BPHTB semestinya dikenakan setelah AJB dibuat dan hak atas tanah didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Dalam negara hukum, pajak idealnya lahir sebagai konsekuensi atas hak yang telah nyata dan sah, bukan atas janji hukum yang masih bergantung pada berbagai syarat di masa mendatang.
Sebagaimana dikemukakan Habib Adjie, “Ketika hukum pajak memaksa hukum perdata tunduk, maka keadilan hanya tinggal slogan.”
Keadilan fiskal dan kepastian hukum seharusnya berjalan beriringan, bukan saling menegasikan. Hanya dengan harmonisasi regulasi yang baik, pajak dapat berfungsi sebagai instrumen pemerataan dan pembangunan tanpa mengorbankan hak-hak masyarakat.
Penulis adalah Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Warmadewa.
