BADUNG, todaysSpill.com
Wacana perubahan aturan tata ruang yang memungkinkan pembangunan gedung dengan ketinggian lebih dari 15 meter di Bali dinilai perlu dikaji secara cermat dan komprehensif. Berbagai aspek, mulai dari tata ruang, daya dukung infrastruktur, kondisi pariwisata hingga nilai-nilai budaya Bali, harus menjadi pertimbangan sebelum kebijakan tersebut diputuskan.
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Warmadewa, I Wayan Pria Dharsana, menegaskan bahwa pembahasan mengenai perubahan batas ketinggian bangunan tidak bisa dilakukan secara terburu-buru. Menurutnya, pemerintah perlu melibatkan berbagai pihak, termasuk Parisada Hindu Dharma Indonesia (PHDI) serta para tokoh dan ahli arsitektur Bali.
“Wacana perubahan tata ruang tentang ketinggian bangunan ini harus dikaji secara teliti. Apakah memang dibutuhkan atau tidak. Kita tidak dalam posisi menyetujui ataupun menolak, tetapi harus benar-benar dilakukan kajian yang mendalam,” ujarnya.
Menurut Pria Dharsana, salah satu tujuan pengaturan ketinggian bangunan selama ini adalah untuk mengendalikan alih fungsi lahan produktif, khususnya lahan pertanian dan kawasan hijau yang menjadi bagian penting dari keseimbangan lingkungan Bali.
Ia menjelaskan, dalam aturan tata ruang yang berlaku sebenarnya sudah terdapat pengecualian terhadap batas ketinggian 15 meter untuk beberapa jenis fasilitas tertentu.
“Kelebihan bangunan di atas 15 meter sebenarnya sudah diakomodasi dalam perubahan tata ruang Bali sejak 2008. Namun itu diberikan untuk fasilitas tertentu seperti menara telekomunikasi, rumah sakit, dan fasilitas khusus lainnya, bukan untuk seluruh fasilitas pariwisata,” jelasny
Harus Jelas Lokasi dan Peruntukannya
Pria Dharsana menilai jika ada usulan untuk memperluas izin pembangunan gedung di atas 15 meter, maka pemerintah harus menjelaskan secara rinci lokasi dan peruntukannya.
Menurutnya, perlu dipastikan terlebih dahulu apakah kawasan yang diusulkan memang memiliki kapasitas infrastruktur yang memadai untuk menampung peningkatan aktivitas akibat pembangunan gedung bertingkat.
“Kalau diizinkan mendirikan bangunan di atas 15 meter, harus jelas di mana saja lokasinya. Kalau di kawasan pariwisata, apakah kita yakin? Karena dengan kondisi kemacetan saat ini saja sudah cukup berat,” katanya.
Ia menyoroti semakin tingginya tingkat kepadatan lalu lintas di Bali, terutama pada musim liburan atau high season. Selain wisatawan yang menggunakan kendaraan sewa, pertumbuhan kendaraan pribadi dari luar Bali juga terus meningkat.
Menurutnya, keberadaan Jalan Tol Trans Jawa yang kini semakin memudahkan akses kendaraan dari Pulau Jawa menuju Bali turut berdampak pada meningkatnya volume kendaraan di Pulau Dewata.
“Sekarang saja sudah terlihat bagaimana kemacetan yang terjadi. Banyak wisatawan menggunakan kendaraan pribadi, kendaraan sewa, transportasi online, ditambah kendaraan dari luar daerah yang semakin mudah masuk ke Bali,” ujarnya.
Jangan Sampai Gedung Tinggi Memperparah Kemacetan
Pria Dharsana mempertanyakan kesiapan infrastruktur pendukung apabila pembangunan gedung hingga 45 meter benar-benar diizinkan.
Menurutnya, semakin tinggi bangunan maka semakin besar pula jumlah penghuni atau pengguna yang akan memanfaatkan fasilitas tersebut. Jika tidak diimbangi dengan perencanaan yang matang, kondisi itu berpotensi memperparah kemacetan yang selama ini menjadi salah satu keluhan utama wisatawan.
“Kalau bangunan sampai 45 meter dan terisi penuh, bagaimana dengan fasilitas pendukungnya? Ketika seluruh penghuni atau pengunjung keluar pada waktu yang sama, tentu akan menambah kemacetan,” katanya.
Karena itu, ia menilai arah pembangunan pariwisata Bali seharusnya tidak lagi berorientasi pada peningkatan jumlah wisatawan semata, melainkan pada peningkatan kualitas wisatawan yang datang.
Bali Harus Fokus pada Pariwisata Berkualitas
Menurut Pria Dharsana, Bali saat ini sudah saatnya mengedepankan konsep quality tourism dibandingkan mengejar kuantitas kunjungan.
Ia menilai nilai jual pariwisata Bali harus ditingkatkan agar mampu menarik wisatawan dengan daya beli dan kualitas yang lebih baik.
“Yang perlu dikaji adalah menerima wisatawan dengan nilai dan kualitas yang tinggi, bukan lagi mengejar kuantitas. Pariwisata Bali harus memiliki nilai jual yang lebih tinggi, bukan justru menjadi destinasi murah,” tegasnya.
Ia juga mengingatkan bahwa kelebihan jumlah kamar hotel dan akomodasi wisata dapat memicu persaingan usaha yang tidak sehat. Kondisi tersebut bahkan berpotensi merugikan industri pariwisata itu sendiri.
Karena itu, kebijakan moratorium pembangunan hotel dan akomodasi baru yang pernah diterapkan dinilai masih relevan untuk dipertimbangkan.
“Jangan sampai semua izin dikeluarkan tanpa perhitungan yang matang. Pertumbuhan kamar yang berlebihan justru bisa membunuh pariwisata itu sendiri. Jangan sampai terjadi istilah tourism kills tourism,” ujarnya.
Usulkan Nilai Investasi PMA Ditinjau Kembali
Selain menyoroti tata ruang, Pria Dharsana juga menyinggung keberadaan perusahaan Penanaman Modal Asing (PMA) yang berinvestasi di sektor pariwisata Bali.
Menurutnya, nilai investasi minimum PMA yang saat ini sekitar Rp10 miliar perlu dikaji kembali, terutama di tengah menguatnya nilai tukar dolar Amerika Serikat.
Ia mengusulkan agar nilai investasi tersebut ditingkatkan sehingga investasi yang masuk benar-benar memberikan dampak ekonomi yang signifikan bagi daerah.
“Dengan kondisi nilai dolar yang terus meningkat, nilai investasi PMA sebesar Rp10 miliar relatif kecil dan perlu dikaji untuk ditingkatkan, bahkan bisa dipertimbangkan menjadi Rp100 miliar,” katanya.
Pria Dharsana menilai langkah tersebut juga penting untuk mencegah praktik penggunaan perusahaan PMA sebagai sarana memperoleh visa tinggal atau izin bekerja di Indonesia tanpa adanya investasi yang benar-benar memberikan manfaat besar bagi perekonomian.
“Jangan sampai ada yang mendirikan PT PMA atau fasilitas pariwisata dengan investasi minimal hanya sebagai kedok untuk mendapatkan visa kerja atau izin tinggal di Bali dan Indonesia,” tegasnya.
Kepastian Hukum dan Daya Saing Harus Dijaga
Di sisi lain, ia mengapresiasi upaya pemerintah dan Imigrasi yang terus menjaga keseimbangan antara kemudahan dan pengawasan terhadap keberadaan warga negara asing di Indonesia.
Menurutnya, iklim investasi yang sehat harus dibangun melalui kepastian hukum, transparansi, serta penerapan aturan yang konsisten.
Dengan demikian, investor yang benar-benar ingin menanamkan modal dapat memperoleh jaminan dan kepastian hukum, sementara Bali tetap mampu menjaga identitas serta keberlanjutan pariwisatanya.
“Pariwisata Bali harus memiliki daya saing yang kuat. Karena itu, setiap kebijakan terkait tata ruang, investasi, dan pembangunan harus dikaji secara matang agar mampu memberikan manfaat jangka panjang bagi Bali,” pungkasnya. TS-01
